Kuriositäten
Im Mietrechtgesetz

Kuriosität im Kündigungsschutz

Ein Kuriosum des Kündigungsschutzes besteht wohl darin, dass der Vermieter binnen 14 Tagen nach Ende eines befristeten Mietvertrages die Räumungsklage einbringen muss, um nicht das Entstehen eines unbefristeten Mietvertrages zu riskieren. Es wird damit aber auch dem Mieter die Möglichkeit genommen, eine Vereinbarung - etwa bei Verzögerung der Fertigstellung der neuen Wohnung - über eine kurzzeitige Verlängerung zu treffen. Auch die Mindestbestandsdauer von einem Jahr für Wohnungsmietverträge steht dem entgegen.

Die Grundsatzfrage, warum Mietverträge eigentlich nicht auch vom Vermieter (nicht nur aus den engen gesetzlichen, sondern gegebenenfalls auch aus vertraglich vereinbarten Gründen) aufgekündigt werden dürfen, sollte aus unserer Sicht durchaus gestellt werden dürfen.

 

Kündigung und Räumungsklage kann unendlich in die Länge gezogen werden

Bei Nichtbezahlung des Mietzinses steht dem Vermieter die Kündigung oder die Räumungsklage zur Verfügung. Das Verfahren wird jedoch vom Gericht sofort unterbrochen, wenn der Mieter einen Antrag bei der Schlichtungsstelle etwa auf Überprüfung des Hauptmietzinses oder der Betriebskosten stellt. Üblicherweise leistet der Mieter während der laufenden Verfahren, welche beliebig in die Länge gezogen werden können, auch keine Mietzahlungen. Auch im Falle eines Obsiegens ist für den Vermieter dann der aushaftende Mietzins meistens nicht mehr einbringlich.

 

Keine Sicherheit der Rendite

Aufgrund der doch erheblichen Auslegungsbreite der Zu- und Abschläge des Richtwertgesetzes besteht für den Vermieter keine Sicherheit betreffend die erwartete Rendite bei der Vermietung. Aus der Erfahrung bei Schlichtungsverfahren kann gesagt werden, dass üblicherweise auch eine überdurchschnittliche Ausstattung keine Berücksichtigung findet, sodass der Vermieter auf seinen Investitionen gegebenenfalls „sitzen bleibt". Dieser Umstand wird sich wohl à la longue auch auf die Investitionsbereitschaft der Vermieter negativ auswirken.

 

Gesetzliche Verwirrung bei der Abzugsfähigkeit von Steuern

Die Abzugsfähigkeit der vom Mieterlös zu entrichtenden Steuern von der Hauptmietzinsreserve ist ein weiteres Kuriosum: vom Mietrechtsgesetzgeber zunächst schlicht vergessen, als 40%iger Pauschalabzugsbetrag in der WRN 1997 dann doch eingeführt, vom Verfassungsgerichtshof zum 31. Dez. 2004 als verfassungswidrig aufgehoben, in der WRN 2006 wieder eingeführt als 25%iger (bei KÖSt-Pflicht) und 35%iger Abzugsbetrag (bei EST-Pflicht).

 

Lange Dauer der Bestandverfahren

Unhaltbar erscheint aus Sicht der Hausverwalter die lange Dauer von Bestandverfahren; dem Mieter steht ein breites Instrumentarium zur Verschleppung des Verfahrens offen. Bedauerlicherweise wirkt auch die Richterschaft dem nicht entgegen. Dem Vermieter bleibt am Ende meist nur mehr die Ausbuchung des uneinbringlichen Rückstandes.

Beispiele aus der Praxis
Ersitzung Nutzungsrecht Waschküche/ Verhinderung Sanierung und Dachgeschoßausbau: Der Mieter ist auf Grund eines Mietvertrages aus dem Jahre 1956 Mieter einer Wohnung von rd. 80m² in Bestlage zu Billigstmiete. Der Mieter verhindert die Renovierung des Hauses, welche aus wirtschaftlichen Gründen im Zuge eines Dachgeschoßausbaues erfolgen sollte. Begründung: Durch die jahrelange „exklusive“ Nutzung der Waschküche hat der Mieter das alleinige Nutzungsrecht an der so genannten „Waschküche“ (diese wird tatsächlich als Abstellraum genutzt) und Trockenboden ( = Dachboden) erlangt. Die Waschküche (rd. 20m²) befindet sich im ansonsten nicht ausgebauten Dachgeschoß. Der Zugang zum restlichen Bereich ist nur durch die Waschküche möglich – für welche nur der Mieter einen Schlüssel hat. Die Waschküche bzw. der Trockenboden wird von den übrigen Mietern des Hauses nur selten genutzt und muss dazu der Schlüssel vom Mieter geholt werden. Seitens des Gerichtes wurde das ausschließliche Nutzungsrecht bestätigt. Dem Mieter wurden als Entschädigung neue Lagerräumlichkeiten gratis angeboten welche dieser jedoch ablehnt. Vom Mieter werden nur Gegenstände ohne wesentlichen materiellen Wert gelagert. Der Dachgeschoßausbau wurde verzögert bzw. auf unbestimmte Zeit verschoben.
Eintrittsberechtigte Personen, dringendes Wohnbedürfnis
Der Großvater war Mieter einer Wohnung in o.a. Haus. Der pflegebedürftige Herr lebte in den letzten Jahren mit einer „illegalen“ Pflegerin in der Wohnung. Nach dem Tod des Großvaters wurden vom Enkel, Ansprüche an der Wohnung auf Grund der Eintrittsberechtigung geltend gemacht. Der Enkel hat Jahre im Ausland studiert und danach in Graz gearbeitet. Trotzdem konnte er dem Gericht glaubhaft machen, dass er seinen Großvater pflegte und den Lebensmittelpunkt in Wien bei seinem Großvater hatte, und daher eintrittsberechtigt ist. Mietzinsbeschränkung gemäß § 46 Abs. 2 MRG.
Wohnung rd. rd. 347 m², inklusive Wintergarten, zuzüglich 53 m² Terrasse, sehr gute Ausstattung. Mieterin seit Oktober 2001. Die Mieterin hat seit Beginn des Mietverhältnisses nur 2 Monatsmieten bezahlt. Danach wurden die Mietzinszahlungen wegen angeblicher Unbrauchbarkeit der Wohnung vorerst reduziert und kurz darauf
völlig eingestellt.
Wegen Nichtzahlung des Mietzinses wurde ein Zahlungs- und Räumungsverfahren im Jahre 2002 eingeleitet. Es gab zahlreiche Unterbrechungen durch Passivverfahren, die von der Mieterin veranlasst wurden. Da die Mieterin sich seit geraumer Zeit in jenen Fällen wo es möglich ist selbst vertritt (mehrere Anwälte waren von der Mieterin anfangs beschäftigt) müssen die Verhandlungsleiter ihrer besonderen Anleitungs- und Belehrungspflicht gegenüber unvertretenen Parteien nachkommen. Dadurch kommt es immer wieder zu Verzögerungen.

Folgende Verfahren werden/ wurden geführt:
-Überprüfung der Angemessenheit der Miete
-Betriebskosten
-Unbrauchbarkeit (durch eigene Umbauarbeiten)
-Strafverfahren gegen die Mieterin wegen Betruges
-Privatkonkurs wurde mangels Masse abgewiesen
Da die Mieterin auch den Strom nicht bezahlte wurde dieser abgeschaltet.
Schaden über EUR 400.000,--.

Nach 6,5 Jahren gab es ein Versäumnisurteil. Die Mieterin wurde (in anderer Sache) strafrechtlich verurteilt, die restlichen Verfahren eingestellt, die devastierte Wohnung zurückgenommen.
Geschäftsraum, seit 1996 Mieter, Verwendungszweck: Zahnarztordination.
Mieter behält sich seit Jänner 2006 ca. 80 % des Gesamtmietzinses wegen angeblicher Beeinträchtigung durch Geruchsbelästigung wegen Rauchern im Stiegenhaus ein. Von der Vermieterin wurde die Mietzins- und Räumungsklage eingebracht.
Mietzinsrückstand über 40.000,--.
Nach 2,5 Jahren wurde ein Vergleich geschlossen, bei dem der Hauseigentümer minimalste Mietreduktion zugestanden hat, aber seine Anwaltskosten selbst tragen musste.
Mieter hat in 1010 Wien, Börseplatz einen Rohdachboden für den Ausbau preisgünstig angemietet. Der Ausbau erfolgte durch den Mieter auf dessen Kosten – kostengünstiger Ausbau. Auf Grund der Erhaltungspflicht im Mietrecht hat der Vermieter die erhöhten Aufwendungen auf Grund des „kostengünstigen Ausbaues des Mieters“ für die Allgemeinteile, Dach, Isolierungen und Terrassen zu tragen sowie für die Folgeschäden der anderen Mieter aufzukommen. Bis dato sind dem Vermieter Sanierungskosten in Höhe eines Neubaues erwachsen, dies trotz der Billigstmiete für einen „nicht ausgebauten Dachboden“.
Mit dem Mieter wurde ein Mietvertrag abgeschlossen. Der Mieter hatte eine Meldeadresse in Österreich und war beruflich im Ausland tätig. Nach Unterfertigung des Mietvertrages wurde ein Übergabetermin vereinbart, welcher vom Mieter nicht wahrgenommen wurde. Zustellungen von Vorschreibungen und Aufforderungen bzw. Auflösungserklärungen etc. schlugen fehl. Schaden wegen
Nichtbezahlung des Mietzinses, Leerstand, etc. bisher rd. 126.000,--
Der Vermieter hat immer wieder mit der Problematik der Unmöglichkeit von Zustellungen zu kämpfen. Die Erforderlichkeit eines Abwesenheitskurators verursacht nicht nur enorme Kosten sondern auch Zeitverlust mangels anderwärtiger Verwertung für den Vermieter. Dies ist auch ein Problem auf Grund der mangelnden Exekutierbarkeit des Meldewesens. Ein Meldevergehen, Falschmeldung bzw. Nichtmeldung führt lediglich zu einem Verwaltungsvergehen.
Geschäftsraummiete Neubau, Verlassenschaft:
Mieter Privatperson gestorben, Verlassenschaftsverfahren strittig, keine Mietzinszahlung, Weiterführung Geschäft durch Pächter, keine Möglichkeit der Aufkündigung während des anhängigen Verlassenschaftsverfahrens.
Benötigt ein Mieter Mietzinsbeihilfe, so führt dies, sofern noch eine Überprüfbarkeit des Mietzinses gegeben ist, automatisch zu einem Schlichtungsstellenverfahren wegen Überprüfung der Höhe des Richtwertmietzinses bzw. der Angemessenheit des Hauptmietzinses.
Anmietung rd. 150 m² im Jahre 1959 von den Großeltern. Von diesen wurde jahrelang der Mietzins für KAT B bezahlt. Nach dem Tod der Großeltern sind die Enkelinnen im Jahre 1993 (vor dem 3. WÄG) in die Mietrechte eingetreten. Im Februar 2006 wurde von diesen ein Antrag bei der Schlichtungsstelle wegen der Feststellung der Urkategorie (im Jahre 1959!) gestellt. Nach einigen Jahren fand eine außergerichtliche Einigung statt um jahrelange Prozesskosten zu vermeiden.